來(lái)源：REITs行業(yè)研究

新冠肺炎疫情對(duì)各國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施是一場(chǎng)嚴(yán)厲的考驗(yàn)，對(duì)于物流行業(yè)也是一次真金淬煉。作為電商經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施，在中心力推“新基建”的大背景下，相信物流行業(yè)也將持續(xù)發(fā)展迭代，在變革與創(chuàng)新中加速行業(yè)內(nèi)的優(yōu)越劣汰。

物流行業(yè)在經(jīng)歷了幾年的戰(zhàn)略投資和股權(quán)并購(gòu)之后，已經(jīng)進(jìn)進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)格式加劇調(diào)整的時(shí)期，此時(shí)也正是投資人彌補(bǔ)短板、擴(kuò)張版圖的良好時(shí)機(jī)。

本文以金杜在物流地產(chǎn)投資并購(gòu)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，從投資物流地產(chǎn)的角度，重點(diǎn)對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中需要特別關(guān)注的幾項(xiàng)法律題目進(jìn)行扼要的分析。

作者丨金杜律師事務(wù)所：樊榮（合伙人） 陳樺?劉蕭嘉?靳行

前 言

2020年4月8日零點(diǎn)，武漢地標(biāo)江漢關(guān)的鐘聲響徹兩江四岸，在經(jīng)歷了76天的戰(zhàn)疫洗禮之后，武漢迎來(lái)了重啟，新冠病毒疫情的防控狀況在我國(guó)也進(jìn)進(jìn)了一個(gè)新的階段。

回看這段特殊時(shí)期中處于封城或居家隔離狀態(tài)的生活狀態(tài)，物流行業(yè)，作為保證社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要行業(yè)之一，在特殊時(shí)期逆行而上。順豐、京東、菜鳥(niǎo)等幾家大型物流企業(yè)挺身而出，在疫情期間持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，為維持疫情前線的日常生活以及醫(yī)療防疫物資的輸送發(fā)揮了重要作用。

國(guó)內(nèi)多家物流企業(yè)也基本領(lǐng)先社會(huì)其他行業(yè)先行復(fù)工，為商企的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和社會(huì)的正常運(yùn)行提供了便利環(huán)境。

新冠疫情對(duì)各國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施是一場(chǎng)嚴(yán)厲的考驗(yàn)，對(duì)于物流行業(yè)也是一次真金淬煉。作為電商經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施，在中心力推“新基建”的大背景下，相信物流行業(yè)也將持續(xù)發(fā)展迭代，在變革與創(chuàng)新中加速行業(yè)內(nèi)的優(yōu)越劣汰。

本文將以金杜在物流地產(chǎn)投資并購(gòu)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，從投資物流地產(chǎn)的角度，重點(diǎn)對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中需要特別關(guān)注的幾項(xiàng)法律題目進(jìn)行扼要的分析。

01

土地用途題目：產(chǎn)業(yè)用地 or 倉(cāng)儲(chǔ)用地？

由于物流項(xiàng)目的特殊性，建設(shè)物流項(xiàng)目的選址尤為重要，因此投資人在接觸物流項(xiàng)目時(shí)首要關(guān)注的便是項(xiàng)目的土地。土地的位置、性質(zhì)、用途、面積等均是開(kāi)發(fā)商和投資人需要考量的因素，其中，土地的用途輕易被輕視甚至忽略。

比較常見(jiàn)的一個(gè)誤區(qū)是實(shí)踐中有很多物流項(xiàng)目是利用產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)發(fā)的，而細(xì)究國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心等項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)使用倉(cāng)儲(chǔ)用地。一直以來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)用地供不應(yīng)求的情況都較為常見(jiàn)。

在我們接觸過(guò)的項(xiàng)目中，較早期時(shí)有很多的物流項(xiàng)目是在產(chǎn)業(yè)用地而非在倉(cāng)儲(chǔ)用地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。其背后的原因跟城市規(guī)劃過(guò)程中直接被規(guī)定為倉(cāng)儲(chǔ)用地的土地面積較少，且政府對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地的稅收有諸多考量等因素有關(guān)。

對(duì)于土地用途的界定，鐵路運(yùn)輸 上?？者\(yùn)，嚴(yán)格意義上來(lái)講，倉(cāng)儲(chǔ)用地不但不可被回為產(chǎn)業(yè)用地的項(xiàng)下，其二者實(shí)屬并列平級(jí)的關(guān)系。

根據(jù)國(guó)土資源部組織修訂于2017年11月1日發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》，產(chǎn)業(yè)用地（0601）和倉(cāng)儲(chǔ)用地（0604）二者同屬于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（一級(jí)種別）下的二級(jí)種別；住建部于2012年1月1日發(fā)布的《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中同樣將產(chǎn)業(yè)用地和物流倉(cāng)儲(chǔ)用地并列分類(lèi)為兩種用地大類(lèi)。

同時(shí)，自然資源部官方網(wǎng)站中土地利用治理司的官方答復(fù)中載明，產(chǎn)業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地同為二級(jí)地類(lèi)，屬于不同用途，如需將倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地屬于土地用途變更。

根據(jù)上述規(guī)定，倉(cāng)儲(chǔ)用地和產(chǎn)業(yè)用地屬于兩種不同的用地分類(lèi)，用途也完全不同，因此，現(xiàn)實(shí)中部分物流企業(yè)或開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)開(kāi)發(fā)物流項(xiàng)目是存在法律瑕疵的。

嚴(yán)格意義上講，這種操縱需要申請(qǐng)變更土地用途。根據(jù)《土地治理法》第五十六條規(guī)定，“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部分同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)?！比缥窗凑张鷾?zhǔn)的土地用途使用土地，根據(jù)《土地治理法》第八十一條的規(guī)定，土地將存在被收回和處以罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，假如擬投資的物流項(xiàng)目用地確實(shí)并非倉(cāng)儲(chǔ)用地，投資人應(yīng)當(dāng)盡早與當(dāng)?shù)卣糠譁贤?，了解變更土地用途的可能性以及相關(guān)本錢(qián)。

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，成功變更土地用途的案例極少，且假如一旦選擇申請(qǐng)變更土地用途，將會(huì)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。

在投資人?？幢M快完成項(xiàng)目交割的情況下，建議投資人促使賣(mài)方協(xié)調(diào)國(guó)土、規(guī)劃等政府部分，取得相關(guān)部分在項(xiàng)目用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)物流項(xiàng)目的同意函件（或?qū)捗夂?安慰函），同時(shí)在交易文件中要求賣(mài)方就此題目提供針對(duì)性的承諾和相關(guān)賠償，從而降低投資項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)和貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)。

假如擬投資的物流項(xiàng)目尚在早期開(kāi)發(fā)階段，可以要求開(kāi)發(fā)商在報(bào)規(guī)報(bào)建的相關(guān)文件中盡量體現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)、廠房、倉(cāng)庫(kù)等建筑和設(shè)施的內(nèi)收留，并在設(shè)計(jì)上達(dá)到相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

在一些個(gè)別的案例中，我們也見(jiàn)過(guò)項(xiàng)目的土地用途一開(kāi)始是產(chǎn)業(yè)用地，后期在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，固然土地用途仍然為“產(chǎn)業(yè)”，但對(duì)于物業(yè)的用途增加了“物流”或“倉(cāng)儲(chǔ)”的功能。

02

變相減免土地出讓金 –?政府的承諾是否可以兌現(xiàn)？

投資協(xié)議（又稱合作協(xié)議、進(jìn)園協(xié)議、引進(jìn)合同等）對(duì)于物流項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一份較為關(guān)鍵的文件。

通常情況下，在拿到項(xiàng)目之前，當(dāng)?shù)卣鞴軝C(jī)關(guān)會(huì)與開(kāi)發(fā)商就該物流項(xiàng)目的土地出讓、用地規(guī)劃指標(biāo)、投資開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)收留簽署一份投資協(xié)議，一方面明確開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目所需要達(dá)到的投資強(qiáng)度、投產(chǎn)時(shí)間、納稅貢獻(xiàn)等，另一方面政府也會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的特定需求給予一定的支持，如土地條件、項(xiàng)目補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠政策等。

從保護(hù)投資人權(quán)益的角度出發(fā)，投資人應(yīng)當(dāng)從法律和財(cái)務(wù)等方面了解開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)按約定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目是否已達(dá)標(biāo)，同時(shí)需要關(guān)注政府提供的項(xiàng)目補(bǔ)貼、扶持和優(yōu)惠政策是否已經(jīng)兌現(xiàn)。

在早期的項(xiàng)目中，政府可能會(huì)在招商引資過(guò)程中向投資人承諾提供一定的項(xiàng)目補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠，但根據(jù)下表各項(xiàng)法律法規(guī)和其他規(guī)范性文件所規(guī)定的內(nèi)收留，假如政府的類(lèi)似承諾實(shí)質(zhì)上是在變相減免土地出讓金，該等承諾在履行上將存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《合同法》第五十二條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同存在被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

在司法實(shí)踐中，部分法院援引了上述《房地產(chǎn)治理法》第十九條（同時(shí)援引其他規(guī)范性文件）認(rèn)定相關(guān)條款（或合同）無(wú)效，我們以為，《房地產(chǎn)治理法》屬于全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律，因違反《房地產(chǎn)治理法》第十九條觸發(fā)《合同法》第五十二條從而導(dǎo)致相關(guān)條款被認(rèn)定為無(wú)效，不應(yīng)存在較大的爭(zhēng)議。

然而，由于《房地產(chǎn)治理法》第十九條的規(guī)定較為概括，針對(duì)“變相減免土地出讓金”的行為援引該條款明顯不如援引上表中其他的規(guī)范性文件直接，所以在類(lèi)似的案例中我們看到很多對(duì)于《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)治理的通知》、《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支治理的通知》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支治理辦法》的援引。

但是，部分法院在認(rèn)定這幾份文件是否屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定這一點(diǎn)上存在著分歧，這直接導(dǎo)致有的法院因認(rèn)定該等規(guī)范屬于強(qiáng)制性規(guī)定而作出了相關(guān)條款（或合同）無(wú)效的判決，也有的法院以為該等規(guī)范不屬于強(qiáng)制性規(guī)定，相關(guān)條款（或合同）不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形。

從保護(hù)投資人利益的角度，假如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)商與政府之間簽訂的協(xié)議涉及土地出讓金減免或返還條款的，首先應(yīng)當(dāng)了解項(xiàng)目公司是否已經(jīng)全額收到該等款項(xiàng)，假如已收到且在項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)良好的狀態(tài)下，我們理解政府援引相關(guān)規(guī)定而主動(dòng)要求項(xiàng)目公司返還該等款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。

但從保護(hù)投資人利益的角度出發(fā)并綜合談判情況考慮，可以視情況要求賣(mài)方在交易文件中做出承諾，假如項(xiàng)目公司實(shí)際享受的土地出讓金減免部分被依法追繳或被要求補(bǔ)繳，應(yīng)由賣(mài)方作出相應(yīng)的補(bǔ)償；如該等款項(xiàng)尚未支付，投資人應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與政府溝通落實(shí)支付計(jì)劃并盡快完成支付，視情況要求賣(mài)方提供前述承諾，假如盡快支付的方案不可行，或需選擇對(duì)項(xiàng)目估值進(jìn)行調(diào)整。?

03

企業(yè)的投資強(qiáng)度/稅收貢獻(xiàn)未達(dá)標(biāo) – 怎么辦？

根據(jù)我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)/物流地產(chǎn)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)/物流項(xiàng)目，政府部分一般會(huì)要求投資人或項(xiàng)目公司就項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、年產(chǎn)值等作出書(shū)面承諾，并會(huì)約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

投資人應(yīng)當(dāng)結(jié)合對(duì)擬投資項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)需求以及經(jīng)營(yíng)預(yù)期，對(duì)將來(lái)該項(xiàng)目能否滿足政府要求予以評(píng)估，如評(píng)估結(jié)果顯示難以達(dá)到要求的，或者因合同條款的約定導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口較大無(wú)法測(cè)算違約金數(shù)額的，可以考慮促使賣(mài)方協(xié)調(diào)政府部分出具相應(yīng)的寬免文件或安慰函（Comfort Letter），在一定程度上降低違約風(fēng)險(xiǎn)。?

04

項(xiàng)目是否存在轉(zhuǎn)讓限制？? ? ?

對(duì)于產(chǎn)業(yè)/物流地產(chǎn)項(xiàng)目，相比較于其他經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)糠謱?duì)于產(chǎn)業(yè)或物流房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓹?quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?huì)持有較為謹(jǐn)慎態(tài)度；在很多城市，對(duì)于物流房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)要求事先取得土地、規(guī)劃部分和/或產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)的批準(zhǔn)。

例如在北京，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管有關(guān)題目的通知》（京國(guó)土[2010]480）以及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目治理的通知》（市規(guī)劃國(guó)土發(fā)[2017]121號(hào)），對(duì)于規(guī)劃用途為產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)市政府審批；2019年，《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓治理有關(guān)題目的通知》（京建發(fā)[2019]216號(hào)）對(duì)審批權(quán)限作出了調(diào)整：國(guó)務(wù)院、市政府批準(zhǔn)設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的研發(fā)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，由所在園區(qū)的園區(qū)治理部分負(fù)責(zé)審核；其他研發(fā)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，由區(qū)政府確定行業(yè)主管部分負(fù)責(zé)審核。

又如在天津，《天津市產(chǎn)業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓治理辦法》第十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，交易雙方在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃和自然資源治理部分審核，符正當(dāng)律法規(guī)規(guī)定條件的，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓?zhuān)磺以撧k法在第二條中明確說(shuō)明，該辦法所稱的產(chǎn)業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地。

在投資物流項(xiàng)目時(shí)，除關(guān)注土地出讓合同以及投資協(xié)議中是否存在限制轉(zhuǎn)讓條款，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)是否規(guī)定了轉(zhuǎn)讓審批程序，投資人也最好親身參與政府訪談，對(duì)所涉交易是否會(huì)涉及轉(zhuǎn)讓限制以及轉(zhuǎn)讓條件和審批程序進(jìn)行落實(shí)，在明確前述情況后重新評(píng)估項(xiàng)目可行性。

如投資人決定繼續(xù)推進(jìn)交易，建議盡早促使賣(mài)方協(xié)調(diào)政府各部分履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，以避免造成項(xiàng)目公司的違約，繼而影響項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的合規(guī)性。?

05

倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的消防安全

倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，因其行業(yè)特點(diǎn)需要高密度存儲(chǔ)不同類(lèi)型的貨物，給消防安全帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。一旦發(fā)生火多難，不僅將帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)影響，企業(yè)本身也會(huì)遭受極大的經(jīng)濟(jì)損失和難以估算的社會(huì)聲譽(yù)損失。

因此，項(xiàng)目在消防方面的合規(guī)性也是投資人需重點(diǎn)關(guān)注的一環(huán)。?

◆?消防設(shè)計(jì)與消防驗(yàn)收

判定項(xiàng)目的消防手續(xù)是否完備，需要了解項(xiàng)目是否取得消防設(shè)計(jì)審查合格意見(jiàn)（或備案）以及消防竣工驗(yàn)收合格意見(jiàn)（或備案）。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》，符合特定條件的建設(shè)工程需進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查和消防驗(yàn)收；未經(jīng)消防設(shè)計(jì)審查或者審查分歧格的，建設(shè)單位、施工單位不得施工，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收分歧格的，項(xiàng)目禁止投進(jìn)使用，違反相關(guān)規(guī)定將存在受到行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

具體來(lái)說(shuō)，針對(duì)建設(shè)單位新建、擴(kuò)建、改建的建設(shè)工程，如其符合《建設(shè)工程消防監(jiān)視治理規(guī)定》第十三條、第十四條規(guī)定的項(xiàng)目類(lèi)型，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；除之以外的建設(shè)工程項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)省級(jí)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)網(wǎng)站進(jìn)行消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收消防御案，或者到公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)受理場(chǎng)所進(jìn)行消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收消防御案。

◆ 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

根據(jù)公安部發(fā)布的《倉(cāng)庫(kù)防火安全治理規(guī)則》第五條，新建、擴(kuò)建和改建的倉(cāng)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)，要符合國(guó)家《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)公安消防監(jiān)視機(jī)構(gòu)審核?！督ㄖO(shè)計(jì)防火規(guī)范》按照倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存物品的火多難危險(xiǎn)程度分為甲、乙、丙、丁、戊五類(lèi)，建筑物的耐火等級(jí)分為四級(jí)。根據(jù)建筑物層數(shù)、面積、功能分區(qū)和儲(chǔ)存物品的性質(zhì)和危險(xiǎn)性等不同因素，物流項(xiàng)目涉及的建筑物應(yīng)當(dāng)符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。投資人可以結(jié)合其工程顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的核查情況，了解項(xiàng)目是否符合上述規(guī)范中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

◆?危險(xiǎn)化學(xué)品

假如項(xiàng)目存放了易燃易爆的危險(xiǎn)化學(xué)品，還需要重點(diǎn)關(guān)注危險(xiǎn)化學(xué)品的生產(chǎn)、儲(chǔ)存、使用、經(jīng)營(yíng)和運(yùn)輸是否嚴(yán)格遵守了《危險(xiǎn)化學(xué)品安全治理?xiàng)l例》的各項(xiàng)規(guī)定，項(xiàng)目公司是否取得了相關(guān)的許可證，如危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸許可證等。?

06

租賃合同的相關(guān)題目

對(duì)于經(jīng)營(yíng)型的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，租賃收進(jìn)占了其收進(jìn)比例的盡大部分，租賃合同也是需要重點(diǎn)關(guān)注的合同類(lèi)型。筆者在此扼要提示幾點(diǎn)與租賃合同相關(guān)的法律題目：

◆?對(duì)承租人設(shè)置投資強(qiáng)度/稅收貢獻(xiàn)目標(biāo)

在實(shí)踐中，我們留意到，有的投資協(xié)議在計(jì)算項(xiàng)目公司的投資強(qiáng)度和稅收貢獻(xiàn)是否達(dá)標(biāo)時(shí)，會(huì)把項(xiàng)目公司二次招商引進(jìn)的承租人的相關(guān)投資、年產(chǎn)值和稅收貢獻(xiàn)也計(jì)算在內(nèi)。

這樣一來(lái)，對(duì)于項(xiàng)目的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在面對(duì)整租面積較大的大型租戶或者項(xiàng)目是單一租戶的情況時(shí)，會(huì)傾向于在租賃千航國(guó)際合同中約定，承租人也需要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的年產(chǎn)值或稅收貢獻(xiàn)目標(biāo)。

◆?關(guān)于項(xiàng)目瑕疵的保護(hù)性條款

在項(xiàng)目存在合規(guī)性瑕疵的情況下，譬如項(xiàng)目并非是在倉(cāng)儲(chǔ)物流用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的“倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目”，對(duì)于項(xiàng)目的業(yè)主和承租人來(lái)說(shuō)，可以考慮在租賃合同中從保護(hù)業(yè)主/承租人的角度出發(fā)，設(shè)置一些保護(hù)性條款。

◆?項(xiàng)目是否取得工程規(guī)劃許可證

物流項(xiàng)目與其他類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)似，對(duì)物業(yè)有特定要求的投資人會(huì)選擇在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期與開(kāi)發(fā)商簽訂租賃合同，如定制租賃合同。此時(shí)需要格外關(guān)注的是該項(xiàng)目是否已經(jīng)取得工程規(guī)劃許可證，這直接影響了租賃合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干題目的解釋》，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效?！?/p>

◆?租賃合同對(duì)控制權(quán)變更(Change of Control)的約定

租賃合同中就項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)ò繕?biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦欠翊嬖诳刂茩?quán)變更條款，以及承租人是否放棄了其對(duì)租賃物業(yè)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，都會(huì)影響投資人推進(jìn)交易的方式。?

07

冷鏈項(xiàng)目的特殊標(biāo)準(zhǔn)

冷鏈項(xiàng)目屬于物流項(xiàng)目中對(duì)于項(xiàng)目條件要求較高的一種。相對(duì)于普通物流項(xiàng)目涉及貨物的廣泛性，冷鏈項(xiàng)目主要針對(duì)的是部分食品、藥品、生物制品等。

由于冷鏈項(xiàng)目的特殊性對(duì)物流運(yùn)輸?shù)募夹g(shù)要求較高，尤其是涉及到食品醫(yī)藥安全等方面，國(guó)家在倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)范、運(yùn)輸規(guī)范、作業(yè)職員資質(zhì)等方面對(duì)于冷鏈項(xiàng)目的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也更高，且還在不中斷完善發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中。

相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范較為繁雜，同時(shí)各地也有出臺(tái)較為詳盡的指導(dǎo)性文件，本文不在此進(jìn)行列舉。?

結(jié)? 語(yǔ)

物流行業(yè)在經(jīng)歷了幾年的戰(zhàn)略投資和股權(quán)并購(gòu)之后，已經(jīng)進(jìn)進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)格式加劇調(diào)整的時(shí)期，此時(shí)也正是投資人彌補(bǔ)短板、擴(kuò)張版圖的良好時(shí)機(jī)。?？幢疚膶?duì)于投資人完善自持物流項(xiàng)目和發(fā)掘優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目有所助益。

閱 · 讀 · 推 · 薦

◎中國(guó)REITs產(chǎn)業(yè)教育領(lǐng)軍者睿思書(shū)院

RCREIT（REITs研究中心）系全國(guó)首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究中心、全國(guó)首個(gè)以REITs為特色的不動(dòng)產(chǎn)金融高端智庫(kù)。RCREIT與中國(guó)REITs領(lǐng)域第一傳播平臺(tái)REITs行業(yè)研究同心同德、同向同行。

REITs行業(yè)研究精準(zhǔn)覆蓋中國(guó)REITs及不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)從業(yè)、投資及研究學(xué)習(xí)等相關(guān)職員，深度感知中國(guó)REITs發(fā)展進(jìn)程和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化、深刻理解中國(guó)REITs傳播受眾最真實(shí)最實(shí)際信息需求，領(lǐng)航長(zhǎng)效持續(xù)的中國(guó)REITs市場(chǎng)全覆蓋跟蹤研究和高精準(zhǔn)市場(chǎng)調(diào)研、領(lǐng)先實(shí)踐中國(guó)REITs投資者教育。

REITs行業(yè)研究

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REITs行業(yè)研究是中國(guó)REITs第一傳播平臺(tái)，致力擔(dān)當(dāng)領(lǐng)航中國(guó)REITs投資者教育的中流砥柱。

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