國(guó)內(nèi)疫情漸漸平息，大部分城市慢慢恢復(fù)了往日的車水馬龍，但國(guó)外疫情卻有了暴脾氣，確診人數(shù)節(jié)節(jié)攀升。

無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，在這場(chǎng)抗疫大戰(zhàn)中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)物流是名正言順的背后英雄。補(bǔ)給隔離期居民大量生活用品，運(yùn)送醫(yī)療物資，支援國(guó)外物資，哪里都離不開它。

其中菜鳥物流依托國(guó)內(nèi)150多座電商倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)所構(gòu)成的聰明供給鏈，持續(xù)向湖北輸送各類物資。而萬(wàn)科旗下的萬(wàn)瑋物流也無(wú)償開放了全國(guó)27個(gè)城市59個(gè)物流園，用于應(yīng)急周轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)及多溫區(qū)食品物流儲(chǔ)存運(yùn)輸。

嗅覺靈敏的房企原來(lái)早已進(jìn)局物流地產(chǎn)，除了萬(wàn)科，碧桂園2017年進(jìn)股中集產(chǎn)城，綠地戰(zhàn)略合作中遠(yuǎn)海運(yùn)，遠(yuǎn)洋頻頻收購(gòu)物流企業(yè)，榮盛聯(lián)合菜鳥，姿勢(shì)不同，但方向一致。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，房企做物流地產(chǎn)，進(jìn)不了前三，很危險(xiǎn)。

物流地產(chǎn)有賺頭

實(shí)則是背后有缺口

拿地難也影響市場(chǎng)供給

有人會(huì)迷惑物流地產(chǎn)究竟是什么？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是存放貨物，中轉(zhuǎn)貨物、分發(fā)貨物的空間，空間中會(huì)包含貨物的儲(chǔ)存、裝卸、包裝、流通加工等，為了實(shí)現(xiàn)貨物從供給地到接收地的流通，運(yùn)輸、配送和信息治理是其中的必要配套服務(wù)。

說(shuō)物流地產(chǎn)是銷售供給鏈中的關(guān)鍵一環(huán)一點(diǎn)不夸張！

當(dāng)前物流地產(chǎn)主要依靠租金收進(jìn)，即靠空間掙錢，不過目前這個(gè)空間供給不太充足，所以租金持續(xù)上漲，全國(guó)主要城市的物流倉(cāng)庫(kù)空置率持續(xù)下行。

與此同時(shí)，物流地產(chǎn)展現(xiàn)出優(yōu)異的資金回報(bào)率，勢(shì)頭強(qiáng)過寫字樓、商展等標(biāo)的物，據(jù)深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2019上半年全國(guó)主要城市不動(dòng)產(chǎn)投資中，物流的收益率最高，遠(yuǎn)景明朗。

資料來(lái)源：據(jù)公然資料整理

正是有這么誘惑的發(fā)展遠(yuǎn)景， 所以諸如萬(wàn)科、碧桂園、綠地、遠(yuǎn)洋等房企逐步進(jìn)進(jìn)。以萬(wàn)科為例，2014年進(jìn)局創(chuàng)立萬(wàn)瑋物流，目前萬(wàn)瑋物流主營(yíng)的冷庫(kù)規(guī)模國(guó)內(nèi)第一，截止2019年12月31日，已進(jìn)駐44個(gè)城市，可租賃物業(yè)的建筑面積逾1086萬(wàn)平方米。

此外2018年，萬(wàn)科還聯(lián)合國(guó)內(nèi)財(cái)團(tuán)收購(gòu)了物流巨頭普洛斯，其中萬(wàn)科團(tuán)體出資約168億人民幣，占股21.4%，成為普洛斯第一大股東。

17年的雙十一中，10億快遞件里，就有5億將是從普洛斯和萬(wàn)科雙方倉(cāng)庫(kù)中運(yùn)出，萬(wàn)科已經(jīng)在物流市場(chǎng)上具有一席之地。

一、物流地產(chǎn)供不應(yīng)求的是高標(biāo)倉(cāng)

物流地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看起來(lái)好，房企卻不能盲目樂觀，以為干就能掙錢，必須留意市場(chǎng)主要缺高標(biāo)倉(cāng)?？偭靠?，我國(guó)物流地產(chǎn)存量并不低，約為9.55億平米，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占比僅約5%。

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind，易商紅木，平安證券研究所

那么市場(chǎng)上究竟需要什么樣的倉(cāng)儲(chǔ)物流了？我們先看看物流地產(chǎn)的客戶（如下圖）。

以萬(wàn)瑋物流的客戶結(jié)構(gòu)為例，主要為電商、快遞快運(yùn)、實(shí)體制造、現(xiàn)代零售等。

圖片來(lái)源：物流指聞

就零售商而言，首先電商的需求一直就很旺盛，2018年，我國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額高達(dá)7.02萬(wàn)億元。這些都依靠高效、及時(shí)、穩(wěn)定的現(xiàn)代物流設(shè)施的支撐，盡管一些電商企業(yè)如京東、阿里、蘇寧會(huì)自建倉(cāng)儲(chǔ)，但只會(huì)在一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建，空運(yùn)報(bào)價(jià) 海運(yùn)價(jià)格，一部分需求仍寄托在物流地產(chǎn)商身上。

其次經(jīng)此一“疫”，傳統(tǒng)零售如超市、便利店、生鮮店的線上線下一體化呼聲更大，尤其是2小時(shí)內(nèi)的配送更是推動(dòng)著前置倉(cāng)的應(yīng)用，且冷庫(kù)的需求也顯突出。

此外受產(chǎn)業(yè)升級(jí)因素影響，高新技術(shù)和裝備制造業(yè)的物流需求也穩(wěn)步提升。

這些都透露出一個(gè)信號(hào)，高標(biāo)倉(cāng)需求增加，而高標(biāo)倉(cāng)需要滿足高效、及時(shí)、便捷等特點(diǎn)。這里不得不再次提到萬(wàn)科，其高標(biāo)倉(cāng)規(guī)模達(dá)到全國(guó)第二，可見做物流地產(chǎn)萬(wàn)科是認(rèn)真的。

二、物流用地不好拿

物流地產(chǎn)有著鮮明發(fā)展遠(yuǎn)景的同時(shí)，也得面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，物流用地供給少，不好拿地。物流地產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一部分。

由于物流用地價(jià)格低，且?guī)?lái)的稅收少，對(duì)地方政府財(cái)政貢獻(xiàn)有限，所以在土地出讓上沒有上風(fēng)。從2015年起，我國(guó)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供給持續(xù)處于低位。但在一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的地方，空運(yùn)報(bào)價(jià) 海運(yùn)價(jià)格，政府也會(huì)有斟酌。

房企做物流地產(chǎn)

收并購(gòu)、合伙搭班子、存量改造……

都是拿地的好法子

房企進(jìn)局物流地產(chǎn)多通過收并購(gòu)、進(jìn)股、合作開發(fā)等方式，進(jìn)進(jìn)之后，短時(shí)間內(nèi)主要還是發(fā)揮特長(zhǎng)做建造，有了項(xiàng)目之后補(bǔ)足自身的物流運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。在招拍掛市場(chǎng)拿地機(jī)會(huì)未幾的情況，房企可考慮這些方法。

一、成立基金，收并購(gòu)拿地

在住宅開發(fā)市場(chǎng)，當(dāng)市面上的地變少時(shí)，房企會(huì)捉住收并購(gòu)機(jī)會(huì)擴(kuò)充土儲(chǔ)。物流地產(chǎn)市場(chǎng)同理，當(dāng)招拍掛市場(chǎng)不好拿，可尋求收購(gòu)機(jī)會(huì)。

比如萬(wàn)科2015年創(chuàng)立萬(wàn)瑋物流品牌，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)時(shí)，采取了一連串收并購(gòu)動(dòng)作，迅速布局。比如2018年并購(gòu)太古冷鏈平臺(tái)，側(cè)重布局冷鏈物流業(yè)務(wù)。而對(duì)于收并購(gòu)中需要的資金，萬(wàn)瑋物流成立一系列物流地產(chǎn)基金用于擴(kuò)張。

二、合伙搭班子，一起做開發(fā)

進(jìn)股物流企業(yè)。一些二手地標(biāo)的物權(quán)屬清楚，可有效縮短項(xiàng)目審批、開發(fā)報(bào)建速度。所以一些房企拿地時(shí)會(huì)選擇從企業(yè)受眾購(gòu)買，或者直接進(jìn)股物流企業(yè)獲得土地所有權(quán)。

比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)股了中國(guó)物流資產(chǎn)（宇培團(tuán)體），又先后投資鄭明現(xiàn)代物流、九曳供給鏈、駒馬物流等多家物流企業(yè)，目前還已在十個(gè)城市布局十個(gè)物流項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)87萬(wàn)平方米。

與電商合作，房企主責(zé)建造，電商負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商和品牌集聚。由于很多地方政府看重電商的稅收貢獻(xiàn)及經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，所以一般會(huì)給予很多支持，所以房企可聯(lián)合電商企業(yè)一起拿地。

和實(shí)體企業(yè)合作，幫他們定制獲取土地需求。除了找電商，和一家具備較強(qiáng)稅收貢獻(xiàn)能力的實(shí)體企業(yè)，在項(xiàng)目層面結(jié)成合作關(guān)系，一起向地方政府提出土地需求，也是成功獲取土地的一種方式。

比如普洛斯有一個(gè)貿(mào)易特色就是幫客戶定制，，與德國(guó)汽車制造商戴姆勒?qǐng)F(tuán)體已經(jīng)在中國(guó)合作過四個(gè)項(xiàng)目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州灣區(qū)為戴姆勒東北亞零部件服務(wù)貿(mào)易公司打造近5萬(wàn)平方米的大規(guī)模定制級(jí)售后零部件配送中心。

不得不說(shuō)，這種定制化策略既為普洛斯提供了穩(wěn)定的客戶需求，也為其拿地做項(xiàng)目提供了一個(gè)很好的法子。

三、改造經(jīng)營(yíng)不善的閑置資產(chǎn)，老舊倉(cāng)庫(kù)廠房

有老舊倉(cāng)庫(kù)、廠房或者因經(jīng)營(yíng)不善而閑置的土地，若交通條件和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有上風(fēng)，可以考慮接手“變廢為寶”，改造成高端物流倉(cāng)庫(kù)。

比如綠地搭伙中遠(yuǎn)海運(yùn)，據(jù)公然報(bào)道，合作方式為在全國(guó)主要港口城市獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)雙方將共同探索城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中老碼頭、廠房等產(chǎn)業(yè)工地的改造利用，輔之于節(jié)能和新能源技術(shù)，打造成改造示范項(xiàng)目。

但有千航國(guó)際業(yè)內(nèi)人士表示，這種模式一定要留意不能違反城市總體規(guī)劃。有些土地閑置時(shí)，地方政府并不會(huì)過分關(guān)注，當(dāng)需要進(jìn)行再開發(fā)利用時(shí)，政府就會(huì)實(shí)施各類監(jiān)管，為避免出現(xiàn)拿了地后不能順利開發(fā)，一定要先搞清楚土地的使用性質(zhì)。

搭建數(shù)字化信息平臺(tái)

創(chuàng)建無(wú)人物流

打造高標(biāo)倉(cāng)的必修課

高標(biāo)倉(cāng)跟傳統(tǒng)倉(cāng)的區(qū)別在哪了？

首先就是高標(biāo)倉(cāng)的貨物周轉(zhuǎn)快，從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的10%，庫(kù)存 SKU 能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的 10 倍。其次揀選效率高，搜索盤點(diǎn)貨物時(shí)間比傳統(tǒng)人工方式減少 95%。

此外實(shí)現(xiàn)貨物的快周轉(zhuǎn)，幫助客戶減少庫(kù)存資金占用，也能提升自己的倉(cāng)儲(chǔ)坪效。而要實(shí)現(xiàn)這些，必須做好以下幾件事！

一、搭建信息治理平臺(tái)，提升物流運(yùn)營(yíng)效率

疫情前期，湖北省內(nèi)各市區(qū)醫(yī)院因嚴(yán)重缺乏物資，而不得不向社會(huì)求助，接收了很多物資的紅十字會(huì)卻不能及時(shí)補(bǔ)充供給，一時(shí)間站在風(fēng)口浪尖。

有物資，為啥各醫(yī)院還缺了？

據(jù)央視總臺(tái)記者的探訪，一很多物資積存在倉(cāng)庫(kù)排隊(duì)等待檢驗(yàn)，二倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的治理職員不知道有多少貨物，也不知道貨物放在哪個(gè)地方，整個(gè)倉(cāng)庫(kù)是混亂的，終極導(dǎo)致有貨發(fā)不出。

而這些題目的根源從技術(shù)層面上看，紅十字會(huì)倉(cāng)庫(kù)的信息治理能力不足，嚴(yán)重影響了物流進(jìn)出庫(kù)的效率。

之后湖北九州通醫(yī)藥物流接管，短短一天時(shí)間就建成了一個(gè)現(xiàn)代信息化的物流中心。從進(jìn)倉(cāng)、分區(qū)、分類、編碼、掃描蘊(yùn)躲到定向發(fā)放，流程清楚，終極實(shí)現(xiàn)有序發(fā)放，且做到賬目清楚，將紅十字會(huì)半個(gè)月做不完的工作，2小時(shí)完成。

同時(shí)這種貨物數(shù)據(jù)在線化后，可利用大數(shù)據(jù)，共享協(xié)同等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“物流在線化”，依托云服務(wù)、云平臺(tái)，海運(yùn)報(bào)價(jià) 國(guó)際快遞，能整合、治理和調(diào)度數(shù)據(jù)資源，提升效率。

比如往年12月底，京東信息平臺(tái)發(fā)現(xiàn)武漢、華中地區(qū)的口罩銷量明顯上升，這一異常數(shù)據(jù)立即被重點(diǎn)關(guān)注，于是武漢“亞洲一號(hào)”倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)中心開始大批量備貨。疫情爆發(fā)后，京東第一時(shí)間援助武漢100萬(wàn)只口罩，數(shù)據(jù)的威力可見一斑。

二、智能無(wú)人物流，全面提升倉(cāng)庫(kù)坪效

房企忙著造車，做機(jī)器人，實(shí)在跟物流行業(yè)的需求很近，很多物流企業(yè)為了提升貨物周轉(zhuǎn)和送貨效率，忙著造無(wú)人機(jī)、無(wú)人倉(cāng)。房企若想涉足高端物流，無(wú)人物流是必修課。

具體來(lái)講，物流倉(cāng)儲(chǔ)中若想要提升貨物的周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于提升貨物的分揀效率和打包效率，我們以京東亞洲一號(hào)的分揀無(wú)人倉(cāng)為例，其中包含智能分揀線、分揀機(jī)器人、打包機(jī)器人。

首先其倉(cāng)內(nèi)全為自動(dòng)立體倉(cāng)庫(kù)，設(shè)備線也自動(dòng)化，便于高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

圖片來(lái)源：澎湃新聞

其次假如來(lái)訂單了，利用分揀機(jī)器人將貨物從庫(kù)區(qū)分揀出來(lái)，它1分鐘累積跑200公里，完成商品抓取近2000余次。

圖片來(lái)源：澎湃新聞

另外倉(cāng)內(nèi)采用磁懸浮自動(dòng)打包系統(tǒng)，引進(jìn)機(jī)器人1分鐘可實(shí)現(xiàn)5000件商品的智能打包。

圖片來(lái)源：澎湃新聞

我們以大連京東物流2500平方米的倉(cāng)庫(kù)為例，其中有860組一人多高的貨架，上萬(wàn)種數(shù)碼美妝各類商品，采用這類智能設(shè)備后，相較于傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)，智能倉(cāng)庫(kù)可節(jié)省50%面積、50%職員，而揀貨出庫(kù)的效率是傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的3倍以上。

聰明物流不僅提升倉(cāng)庫(kù)坪效，還能大幅縮短配送時(shí)間，比如你早上醒來(lái)點(diǎn)個(gè)牛奶，中午就能到達(dá)你的餐桌。目前京東物流在全國(guó)十余個(gè)城市群，可實(shí)現(xiàn)“半日達(dá)”，“24小時(shí)達(dá)”城市覆蓋率95%。除了京東，菜鳥的“菜鳥小G”，蘇寧物流的“蘇寧云倉(cāng)”均大力倡導(dǎo)無(wú)人化物流。

三、做好配套服務(wù)建設(shè)，有條件的還可以參與運(yùn)輸服務(wù)

萬(wàn)緯物流除了布局冷鏈存儲(chǔ)業(yè)務(wù)，還為冷鏈企業(yè)提供干線運(yùn)輸及末端配送的個(gè)性化物流服務(wù)。

首先萬(wàn)瑋物流有自己的配送隊(duì)伍，其中車輛有自營(yíng)的，也有外部協(xié)助的。截止2019年中期，據(jù)悉萬(wàn)瑋物流冷鏈干線上擁有自營(yíng)冷鏈車10多臺(tái)，外部合作車輛2000多臺(tái)。

此外這些車輛全部納進(jìn)運(yùn)輸治理系統(tǒng)TMS治理，可實(shí)時(shí)回傳運(yùn)輸路徑和溫度數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全程管控。

終極可實(shí)現(xiàn)城市中轉(zhuǎn)、城市配送的接力運(yùn)輸，且覆蓋到最后一公里的配送服務(wù)。譬如在萬(wàn)瑋南橋冷鏈物流園中，DQ（冰雪皇后）、中糧、棒約翰等食品企業(yè)就進(jìn)駐其中，其中萬(wàn)瑋冷運(yùn)團(tuán)隊(duì)承接了棒約翰中心廚房的部分配送業(yè)務(wù)。

四、生鮮、醫(yī)療冷鏈服務(wù)是細(xì)分業(yè)務(wù)中的香餑餑

冷鏈成為近幾年物業(yè)地產(chǎn)中增長(zhǎng)最迅速的板塊，其中廣為人知的就是萬(wàn)科2018年收購(gòu)了太古冷鏈，其后遠(yuǎn)洋、平安不動(dòng)產(chǎn)等也開始進(jìn)進(jìn)冷鏈物流。

其中冷鏈中生鮮冷鏈、醫(yī)藥冷鏈尤為引人注目，特別是在這次疫情期間對(duì)于生鮮的需求達(dá)到頂峰。有人說(shuō)過了這段時(shí)間，可能需求就會(huì)降下來(lái)，實(shí)在不然，有冷鏈業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)外大型城市治理中，很多城內(nèi)嚴(yán)禁活禽家畜屠宰，在城外屠宰之后以凍鮮的形式進(jìn)城。

這次疫情之后，大城市內(nèi)的活禽屠宰想必會(huì)有所管控，預(yù)計(jì)生鮮冷鏈的需求會(huì)有一波井噴。

同時(shí)毛利潤(rùn)高的醫(yī)療冷鏈也是待挖掘的藍(lán)海之一。目前順豐、京東都已開始著手，其中順豐發(fā)布了“順豐醫(yī)藥供給鏈‘方案+’”和“順豐醫(yī)院‘方案+’”解決方案”，除了布局醫(yī)藥物流可視化平臺(tái)外，順豐還在醫(yī)藥物流領(lǐng)域研發(fā)并落地了區(qū)塊鏈醫(yī)藥溯源、無(wú)人機(jī)醫(yī)藥運(yùn)輸?shù)忍厥夥?wù)。

不過無(wú)論是醫(yī)療還是生鮮冷鏈倉(cāng)庫(kù)跟其他倉(cāng)庫(kù)有很多區(qū)別。首先位置間隔市中心近一點(diǎn)；其次用電有要求，用電量一般得根據(jù)當(dāng)?shù)赜秒娛樟袅看_定，大量用電需求需提前報(bào)批；此外制冷技術(shù)要求高。