01 我們記憶中的地?cái)?、夜市，要回?lái)了 5月27日，文明辦公布：在今年全國(guó)文明城市測(cè)評(píng)指標(biāo)中，已明確要求不將占道經(jīng)營(yíng)、馬路市場(chǎng)、活動(dòng)商販列為文明城市測(cè)評(píng)考核內(nèi)收留，推動(dòng)文明城市創(chuàng)建在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序、滿(mǎn)足群眾生活需要的過(guò)程中發(fā)揮更加積極作用。 昨天，多家媒體開(kāi)始集中報(bào)道地?cái)偨?jīng)濟(jì)。 28日下午，高層答記者問(wèn)時(shí)提到：我們西部有個(gè)城市，按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)范，設(shè)置了3.6萬(wàn)個(gè)千航國(guó)際活動(dòng)商販的攤位，結(jié)果一夜之間有10萬(wàn)人就業(yè)。 最近幾年，城市化進(jìn)程不中斷提速，一個(gè)個(gè)新一線(xiàn)城市脫穎而出，貿(mào)易機(jī)構(gòu)的排名一個(gè)接一個(gè)，城市框架越拉越大，賣(mài)地動(dòng)不動(dòng)就是幾千個(gè)億，高樓林立的背后，是地?cái)偂⒁故薪?jīng)濟(jì)的萎縮。 天天起大早買(mǎi)菜的路邊早市，沒(méi)了。 公司樓下擺攤的雞蛋灌餅、煎餅果子，也不見(jiàn)了。 賣(mài)廉價(jià)包包的、貼手機(jī)膜的、10塊1大包的襪子、30塊錢(qián)一件的短袖襯衫、各種花式手機(jī)殼、千奇百怪的玩具、賣(mài)鹵菜的、賣(mài)雪花酪烤魷魚(yú)麻辣燙的、燒餅夾一切的。。。。 幾年功夫，全都沒(méi)了。 凡事有利有弊，地?cái)傁Ш螅R路一片開(kāi)闊，城市確實(shí)干凈了不少，最近看新聞上說(shuō)，在西安，一平方米灰塵超過(guò)5克，環(huán)衛(wèi)工就會(huì)罰款。 但是，車(chē)水馬龍的背后，煙火氣也沒(méi)了。 02 地?cái)傁Ш?，?gòu)買(mǎi)力并未進(jìn)進(jìn)商場(chǎng)和店展 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)今天報(bào)道說(shuō)，根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，北京39個(gè)購(gòu)物中心的9671家店展，自2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，其中城市核心商圈購(gòu)物中心的關(guān)店率為11%。 用三個(gè)詞來(lái)總結(jié)，就是：3月在觀看，4月在調(diào)整，5月就撐不下往了。 一位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價(jià)格，單價(jià)30塊錢(qián)左右的小食，可以買(mǎi)個(gè)兩三份、三四份。 疫情過(guò)后，原來(lái)那批不在乎花錢(qián)的中產(chǎn)階層，似乎一夜之間消失了，就連年輕人點(diǎn)餐都開(kāi)始謹(jǐn)慎起來(lái)。 這些話(huà)只是主觀感受，消費(fèi)萎縮卻是冷冰冰的事實(shí)。 4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額28178億元，同比下降7.5%。 其中餐飲收進(jìn)2307億元，下降31.1%；商品零售25871億元，下降4.6%。 4月份全國(guó)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)正常節(jié)奏，報(bào)復(fù)性消費(fèi)卻遲遲沒(méi)有出現(xiàn)。 中信證券報(bào)告說(shuō)，前4個(gè)月，居民存款累計(jì)增加了5.6萬(wàn)億，而同期企業(yè)存款僅僅增長(zhǎng)了3億元。 而根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，同期企業(yè)貸款共投放6.9萬(wàn)億，居民貸款共投放1.8萬(wàn)億。 存款高增，只能說(shuō)明一個(gè)題目：收進(jìn)遠(yuǎn)景不明確，大家都不敢花錢(qián)了。 手里攥著錢(qián)都不花，消費(fèi)券又能有多大用處？ 中泰證券徐馳前段時(shí)間發(fā)了一個(gè)報(bào)告，研究消費(fèi)券的拉動(dòng)作用，把95后—00后跟日本1990年代后期的“年輕世代”做了對(duì)比。 在1999年3月，日本為了刺激消費(fèi)，發(fā)放了不少“地域振興券”。 消千航國(guó)際費(fèi)券的刺激下，只有家庭半耐用品消費(fèi)支出增加 30%（所謂的半耐用品包括：服裝，體育用品，電子游戲，電腦硬件軟件，書(shū)籍），而對(duì)服務(wù)消費(fèi)及耐用品消費(fèi)沒(méi)有明顯提振效果。 與我們的“世代消費(fèi)”做對(duì)比，今年社會(huì)消費(fèi)品零售增速中斷崖式下滑，但網(wǎng)上商品及服務(wù)同比增速僅下降至-3%。 也就是說(shuō)，今年只有線(xiàn)上美妝、3C與小家電、虛擬商品、KOL網(wǎng)紅直播帶貨表現(xiàn)較強(qiáng)，人們期待的線(xiàn)下報(bào)復(fù)性消費(fèi)并沒(méi)有出現(xiàn)。 03 過(guò)剩的貿(mào)易地產(chǎn) 一邊是居民購(gòu)買(mǎi)力隨著地?cái)偟南Ф?，大多涌到了線(xiàn)上。 另一邊，無(wú)人問(wèn)津的商展、寫(xiě)字樓，卻在加速擴(kuò)張。 對(duì)各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，賣(mài)住宅用地能夠增收，賣(mài)商服用地是為了產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 究竟，誰(shuí)都想自己的城市能出現(xiàn)多個(gè)超高層地標(biāo)，所謂的“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“總部經(jīng)濟(jì)”催化下，建CBD、科技園、規(guī)劃大型商圈，是一件頗有面子的事。 過(guò)往十年，一線(xiàn)城市年均供給寫(xiě)字樓面積達(dá)到250萬(wàn)平方米左右。 2015年到2017年，京滬深甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯放量，3年新增供給規(guī)模，相當(dāng)于2012-2014年的2.4倍。 京滬深尚且如此，地方二三線(xiàn)城市的境況可想而知。 南京寫(xiě)字樓庫(kù)存量超過(guò)130萬(wàn)平方米，庫(kù)存往化周期超過(guò)52個(gè)月。 昆明貿(mào)易地產(chǎn)存量連續(xù)3年處于500多萬(wàn)平方米的高位，需超過(guò)100個(gè)月才能消化掉。 南寧、?？凇⑿熘?、常州，同樣存在CBD規(guī)劃過(guò)多、貿(mào)易地產(chǎn)空置嚴(yán)重等現(xiàn)象。 地?cái)倹](méi)了，寫(xiě)字樓、商展變多了，人卻變少了。 再這么任由各地折騰下往，我們將會(huì)看到大批空無(wú)一人的商城，破敗的外遷批發(fā)市場(chǎng)，寧可空置也不降租的貿(mào)易中心。 當(dāng)城市淪為高樓荒漠，人們才能想起地?cái)偟暮锰巵?lái)。 因此，在寫(xiě)字樓、商展出現(xiàn)“關(guān)店潮”時(shí)，讓地?cái)偨?jīng)濟(jì)“復(fù)活”，空運(yùn)報(bào)價(jià) 海運(yùn)價(jià)格，本質(zhì)上屬于樓市的“自救”行為。 04 現(xiàn)在發(fā)展地?cái)?，一個(gè)重要的考量是就業(yè) 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周天勇說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)有固定場(chǎng)所就業(yè)的人口，大概占勞動(dòng)力規(guī)模的20%，假如在城市放開(kāi)地?cái)偨?jīng)濟(jì)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，我們可以解決5000萬(wàn)人的就業(yè)題目。 5000萬(wàn)人的就業(yè)，是什么概念？ 今年的工作報(bào)告里提出：要新增城鎮(zhèn)就業(yè)900萬(wàn)人。 今年的大學(xué)畢業(yè)生生+中專(zhuān)生+復(fù)員+職校+輟學(xué)大約1800萬(wàn)人。 占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)行業(yè)最多的建筑業(yè)，從業(yè)職員大概有5000萬(wàn)人。 假如真如周天勇所說(shuō)，靠小小的地?cái)?，就能?shí)現(xiàn)5000萬(wàn)人的就業(yè)，這就相當(dāng)于： 把剛畢業(yè)的大學(xué)生、大齡返鄉(xiāng)農(nóng)民工、無(wú)奈關(guān)店的小老板、逃離北上廣寫(xiě)字樓白領(lǐng)這幾個(gè)群體的就業(yè)，全都給解決了！ 擺地?cái)傉嬗羞@么神奇么？ 不一定，但今年的形勢(shì)已經(jīng)火燎眉毛了，不試試怎么知道？ 昨天的記者會(huì)上還提到了一組數(shù)據(jù)： 中國(guó)事一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，我們?nèi)司晔者M(jìn)是3萬(wàn)元人民幣，但是有6億人每個(gè)月的收進(jìn)也就1000元，1000元在一個(gè)中等城市可能租房都困難。 很多人看到這個(gè)數(shù)字大驚小怪。 我們的新一線(xiàn)城市朝氣蓬勃，高鐵、地鐵、輕軌修遍全國(guó)，身處24小時(shí)的不夜城，身邊都是玩無(wú)人機(jī)、探險(xiǎn)、旅行的朋友，同事們都在比賽買(mǎi)學(xué)區(qū)房、出國(guó)留學(xué)、開(kāi)BBA。。。 但是，不要忘了，還有大量的農(nóng)村留守老人，大齡帶娃婦女，初中、高中就輟學(xué)的青年，在流水線(xiàn)機(jī)械工作12個(gè)小時(shí)以上的廠妹，他們是無(wú)法在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)出自己聲音的。 即便有，也會(huì)被沉沒(méi)在充斥著宏大敘事的語(yǔ)境里。 05 樓市的“地基”是什么？ 有人會(huì)說(shuō)：藍(lán)白，最近幾個(gè)月，你總是說(shuō)低收進(jìn)者、就業(yè)形勢(shì)這些事，這跟樓市有什么關(guān)系？我只想知道買(mǎi)哪里房?jī)r(jià)會(huì)漲，什么時(shí)候可以出手。 呼吁大家關(guān)注民生，留意就業(yè)環(huán)境變化，是出于公心。 建議往核心城市買(mǎi)房，闊別三四線(xiàn)和遠(yuǎn)郊，是基于事實(shí)。 前者是常識(shí)認(rèn)知，后者是邏輯推導(dǎo)。 最重要的原因是：那些擺攤的大叔阿姨，那些工廠加班的小伙，那些無(wú)法發(fā)出聲音的后浪們，都是房地產(chǎn)的地基呀！
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