物流行業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，各板塊齊頭并進。全國物流需求總體保持平穩(wěn)增長，2018年全國社會物流總費用為13.3 萬億元，占GDP 比重為14.8%，物流運行效率穩(wěn)中上升，但與美國等發(fā)達國家相比還有較大差距。從細分板塊來看，快遞行業(yè)發(fā)展換擋降速，但仍能保持約20%的業(yè)務(wù)量增速，行業(yè)競爭進入白熱化。

    　　倉儲行業(yè)供不應(yīng)求，物流地產(chǎn)走上前臺。需求：近年來宏觀經(jīng)濟穩(wěn)健增長，電商和第三方物流迅速成長，市場逐步提升現(xiàn)代物流地產(chǎn)要求。供給：當(dāng)前高端倉儲設(shè)施缺口大，土地稀缺，物流地產(chǎn)供給受到明顯限制。長期供需不平衡，致使倉儲空置率逐年下降，租金上升，鋼鐵物流 ，推動行業(yè)投資回報率上行。

    　　國企倉儲資源雄厚，混改推行有利于地產(chǎn)盤活?？傮w來看當(dāng)前三大國企合計擁有倉儲土地資源超過1310 萬平方米，倉庫面積586 萬平米，物流知識網(wǎng) ，處于行業(yè)中上游水平，合計口徑大致能位于行業(yè)第四。當(dāng)前國企混改逐步推行，國企土地資源有望加快整合并進行升級改造，提升倉儲競爭優(yōu)勢。

    　　以普洛斯為標(biāo)桿，探尋倉儲業(yè)未來發(fā)展路徑。19 年6 月黑石收購普洛斯在美物流資產(chǎn)，普洛斯將擴大基金管理平臺，戰(zhàn)略重點將向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移。當(dāng)前國有倉儲物流業(yè)發(fā)展水平低，學(xué)習(xí)普洛斯能夠：1）充分發(fā)揮國企資源優(yōu)勢，提升拿地能力；2）加快管理體制改革，切實提升運營效率。

    　　投資建議：當(dāng)前倉儲行業(yè)供不應(yīng)求，且高端倉儲設(shè)施缺口較大，物流地產(chǎn)在中長期內(nèi)依然會持續(xù)發(fā)展。同時土地資源緊缺使得豐富的土地資源和拿地能力成為核心競爭力。隨著國企改革持續(xù)推行，地產(chǎn)盤活指日可待。重點推薦中國物流地產(chǎn)、中儲股份（占地830 萬㎡，定增引入普洛斯）、東百集團（前安博管理團隊）、持續(xù)關(guān)注南山控股。

    　　風(fēng)險提示：土地政策風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下滑、國企混改推行不暢。