德邦基金總經(jīng)理、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問，公募REITs工作小組組長陳星德；

　　高和資本執(zhí)行合伙人、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問、商業(yè)不動產(chǎn)證券化小組組長、公募REITs工作小組核心專家周以升；

　　中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)創(chuàng)始人、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問林華。

　　（下文出現(xiàn)時以“機(jī)構(gòu)+姓名”來代指。）

　　什么是REITs？

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）不動產(chǎn)投資信托基金1960年在美國產(chǎn)生，它的投資標(biāo)的是不動產(chǎn)，大多數(shù)的REITs都在主流的證券交易所上市交易。它給了一般投資者以較低門檻參與不動產(chǎn)市場的機(jī)會。

　　美國REITs協(xié)會（Nareit）官網(wǎng)介紹，目前約有8700萬美國人通過他們的退休金賬戶401K投資REITs，也就是說，大約每四個美國人就有一個人通過退休金賬戶投資了REITs。

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　　公募REITs是資本市場的重大創(chuàng)新。在當(dāng)前的時點(diǎn)，推出公募REITs的意義是什么？

　　申萬宏源儲曉明表示，公募REITs開閘是落實金融供給側(cè)改革、為企業(yè)降杠桿的重要舉措。

　　為什么公募REITs可起到為企業(yè)降杠桿的作用？儲曉明表示，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域通過REITs產(chǎn)品向投資者募集資金，有利于為基建企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金，提升該領(lǐng)域直接融資比例，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)去杠桿。其次，這是落實資本市場基礎(chǔ)制度改革的重要舉措。儲曉明認(rèn)為與再融資制度、創(chuàng)業(yè)板注冊制、新三板一系列基礎(chǔ)制度改革類似，公募REITs試點(diǎn)也是系統(tǒng)性基礎(chǔ)制度改革的重要組成部分，同時，它的推出還是豐富資產(chǎn)管理市場產(chǎn)品類型的重要舉措。

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　　公募REITs作為投資品具有哪些特征？

　　德邦基金陳星德表示，REITs主要收益來自于持有不動產(chǎn)的租金收入，適合長期投資，是養(yǎng)老金和保險資金等長期資金的重要投資標(biāo)的之一。

　　他認(rèn)為，首先，海外市場的數(shù)據(jù)顯示，REITs長期投資回報具吸引力。其次，REITs能提供穩(wěn)定的分紅。第三，上市REITs的報告和披露受金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、公認(rèn)會計準(zhǔn)則以及相關(guān)證券交易所監(jiān)管。第四，RETIs和其他資產(chǎn)相關(guān)性低，在組合中加入REITs，可分散風(fēng)險。

　　收益與風(fēng)險是一個硬幣的兩面。陳星德提醒，REITs投資包含以下風(fēng)險，疲軟的租賃市場、利率上升、不動產(chǎn)市場價格下滑、不利的資本募集環(huán)境、高負(fù)債水平、管理人相關(guān)風(fēng)險等。

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　　海外市場REITs的發(fā)展情況如何？