姚長盛：今天的直播連片頭都齊了，準(zhǔn)點(diǎn)開始，因?yàn)榻裉靵淼亩际悄贻p人，聊的是件大事，這事有多大呢？20年，如果20年以前REITs就推出來，這事已經(jīng)呼吁了這么長時(shí)間，到今天中國資本市場的格局和中國中產(chǎn)階級(jí)的選擇，甚至中國房地產(chǎn)的格局都不會(huì)是現(xiàn)在這樣。

而這件事情到今天這樣一個(gè)特殊時(shí)刻突然之間就破冰，而且破冰的力度和最后選擇的方向非常明確，這個(gè)事情在業(yè)內(nèi)激起千層浪，很多人興奮無比，同時(shí)對(duì)后面也有好多思考，因?yàn)?strong>它對(duì)這個(gè)市場產(chǎn)生的沖擊會(huì)是巨大的，改變也是巨大的。我們今天請來的三位嘉賓都是深度參與其中的人，不光深度參與其中，而且中間有人已經(jīng)為此走了二十年，很厲害，今天我們看最年輕的孟曉蘇先生，直播室里很多人已經(jīng)在歡迎您了。

孟曉蘇：大家好，主持人好，長盛好。

姚長盛：孟總是中國房地產(chǎn)的教父，后來專心致志干企業(yè)，亦官亦商。無論是今天年輕的狀態(tài)還是做的事情，總之像他前段時(shí)間在網(wǎng)易研究局發(fā)的文章一樣，“除了REITs，沒有更好的金融創(chuàng)新可以講”，為什么，一會(huì)兒我們再問。

中國基金業(yè)協(xié)會(huì)的秘書長，歡迎陳春艷秘書長。辛苦了，推出它，托管到這，還得做監(jiān)管，不是一件容易事，辛苦您。

陳春艷：謝謝。

姚長盛：以升是中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券委員會(huì)的專家顧問和公募REITs小組專家，歡迎以升，本身做基金投資，同時(shí)自己做了很多跟不動(dòng)產(chǎn)、跟城市更新相關(guān)的項(xiàng)目，這些底層資產(chǎn)跟REITs相關(guān)，自從REITs推出后以升的嘴就沒有合上過。

周以升：還紅光滿面。

姚長盛：今天要聽直播其實(shí)需要一點(diǎn)門檻，大家從其背后既能了解更多歷史，但更重要的是發(fā)現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上把它推出來會(huì)產(chǎn)生多大的變化。我先問孟總，今天咱不講股，我問您一下，為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)刻把一個(gè)20年，至少15年想做都沒有做的事情一下推出來了，而且是在房地產(chǎn)業(yè)不明晰、疫情沖擊下、一季度前所未有的數(shù)字、全球經(jīng)濟(jì)形勢都不明朗，在這個(gè)情形之下REITs試點(diǎn)要出來了，為什么？

孟曉蘇：談REITs我跟長盛談過若干次了。

姚長盛：至少5次。

孟曉蘇：長盛講到20年與15年。從國際上來看REITs已產(chǎn)生60年了，最早產(chǎn)生在美國。在20年前開始進(jìn)入到亞洲，現(xiàn)在在全世界36個(gè)國家和地區(qū)都已經(jīng)有了這種金融產(chǎn)品。中國最早引入REITs是在2005年，我在北京喜來登酒店請國外專家進(jìn)行了REITs宣講，讓人們眼界大開。知道國外有這樣一種金融產(chǎn)品，是用不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)做成的標(biāo)準(zhǔn)金融產(chǎn)品、并把它的份額賣給投資機(jī)構(gòu)與投資人，再把收益權(quán)證拿到資本市場上去流通交易，又豐富了資本市場。我從2005年起呼吁引引REITs進(jìn)入中國，已持續(xù)呼吁與推進(jìn)了15年。2008年國務(wù)院辦公廳發(fā)布126號(hào)文件文件，要求“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)”，是我國政府對(duì)引入REITs的最早要求，也提供了對(duì)它的最早翻譯。

這之后又經(jīng)歷了十年。其間我國管理機(jī)構(gòu)積極地推出了很多“類REITs”產(chǎn)品，包括ABS、CMBS、CBN等。中國證券基金業(yè)協(xié)會(huì)在其中起了很大作用。這些“類REITs”產(chǎn)品的出現(xiàn)，為REITs的推出創(chuàng)造了條件。

在這期間，在我國內(nèi)地還不具備推出REITs的情況下，一些企業(yè)走到國外境外去發(fā)行REITs。在香港市場與新加坡市場，已經(jīng)有了十六七支中國企業(yè)背景的REITs，都是權(quán)益型的REITs。

最近要推出的權(quán)益型公募REITs試點(diǎn)，就是要推出以建成的基礎(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs。它從過去的抵押型產(chǎn)品變成權(quán)益型產(chǎn)品，從過去的私募基金轉(zhuǎn)為公募基金。為什么現(xiàn)在要推出REITs？就是因?yàn)槊鎸?duì)中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、面對(duì)抗擊疫情要求進(jìn)一步拉升經(jīng)濟(jì)、面對(duì)著要經(jīng)濟(jì)走出下行周期、保持平穩(wěn)增長。全世界絕大多數(shù)國家都是在類似的困難情況下推出REITs這種金融創(chuàng)新產(chǎn)品的，它對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展、讓經(jīng)濟(jì)重新恢復(fù)活力，都能夠發(fā)揮不小的作用。我國此時(shí)由中國證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委發(fā)文，在持續(xù)多年醞釀推出“房地產(chǎn)投資信托基金”、或稱為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”的情況下，這次把權(quán)益型公募REITs推出來，這是真正的REITs，不是“類REITs”。它對(duì)促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用還是很大的。